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COMPRENDRE LE FONCTIONNEMENT DES SOCIETES CIVILES DE PLACEMENT IMMOBILIER (SCPI)

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Une SCPI, Société Civile de Placement Immobilier, également connue sous le nom de « Pierre Papier », est un placement immobilier locatif, mutualisé entre différents investisseurs et sur plusieurs biens (bureaux, commerces, habitations…).

Une Société de Gestion acquiert et gère les biens immobiliers pour le compte de la SCPI. Chaque associé perçoit les loyers en fonction du nombre de parts dont il est propriétaire.

 

Les critères de sélection d’une SCPI ?

Sélectionner une SCPI est un choix important qui nécessite la prise en compte de nombreux critères.  Les modalités d’acquisition des parts de SCPI dépendent de la forme du capital (fixe ou variable).

Un investissement étant un placement sur le long terme il sera important de bien sélectionner votre SCPI.

  • La performance (TDVM, TRI, Valorisation des parts)
  • La composition du patrimoine (segments d’activité, répartition géographique, TOF)
  • La liquidité
  • La société de gestion
  • Les frais (frais de gestion, frais de souscription)

 

Comprendre la fiscalité des SCPI 

L’imposition des revenus perçus :

Les revenus des SCPI sont imposables au nom des associés dans les conditions prévues à l’article 8 du CGI, à proportion de leurs droits définis, en général, dans les statuts.
Les détenteurs de parts sont soumis à l’Impôt sur le Revenu (IR) selon les règles des revenus fonciers, pour les loyers, et le cas échéant, les revenus de capitaux mobiliers lorsque la SCPI perçoit des revenus au titre de placement de ses disponibilités.

La fiscalité en cas de vente de vos parts :

Les parts de SCPI sont des titres de société à prépondérance immobilière. Les plus-values dégagées à l’occasion de la cession de ces parts relèvent donc du régime des plus-values immobilières des particuliers pour la part qui revient aux associés personnes physiques. Le montant de la plus-value de cession correspond ainsi à la différence entre la somme provenant du produit de la vente et le prix d’acquisition des parts. Tout comme pour la fiscalité des biens détenus en direct, il faut tenir compte de l’abattement progressif qui s’appliquera.

Le taux d’imposition est de 19% (IR au taux forfaitaire) et 17.2% (prélèvements sociaux) sur la base imposable dégressive selon la durée de détention.

 

Les différents modes de détention des SCPI

Il existe plusieurs possibilités concernant le mode de détention de vos SCPI. Chaque formule doit être analysée et répondre à vos objectifs préalablement définis avec votre Expert en Gestion de Patrimoine.

Voici quelques exemples :

Modes de détention Objectifs
La SCPI au comptant Percevoir un revenu complémentaire immédiat
La SCPI à crédit Constitution d’un patrimoine
Le démembrement temporaire Préparer votre retraite
Les SCPI fiscales Réduire votre fiscalité (impôt sur le revenu)
Les SCPI dans l’assurance-vie Optimiser votre fiscalité et la transmission

 

La transparence des frais

Avant un investissement en SCPI, il faudra être attentif sur les frais de chaque SCPI. Il faut faire la distinction entre les frais non acquis et les frais acquis à la SCPI.

Les frais non acquis à la SCPI sont les frais de distribution et autres frais de gestion  qui rémunèrent les intermédiaires que sont la société de gestion ou le commercial chargé de la distribution (ces frais sont compris entre 8 et 12% TTC). Ces frais sont payés par l’investisseur pour devenir propriétaire des parts de SCPI.

Des frais de gestion annuels seront également prélevés par la société de gestion pour assurer le bon fonctionnement de la SCPI. Ces frais de gestion annuels représentent régulièrement environ 10% des loyers annuels encaissés par la SCPI.

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